Мораторий на центр

Усилия правительства Москвы по сохранению исторического облика столицы и транспортная загруженность центра может заставить девелоперов скорректировать планы коммерческой застройки в Центральном административном округе (ЦАО). Вчера на заседании городского правительства, на котором обсуждался генплан Москвы до 2025 года, мэр Юрий Лужков поддержал предложение о временной приостановке строительства офисов, административных зданий и крупных торговых комплексов в ЦАО. Приоритет в застройке центра будет отдаваться объектам социальной инфраструктуры и апартаментам.

«Мы не собираемся отменять принятые ранее решения по строительству того или иного объекта на территории Центрального округа. Речь идет о необходимости предусмотреть механизмы сдерживания темпов строительства офисов и многофункциональных административных зданий»,- заявил префект ЦАО Сергей Байдаков. В первую очередь, считает председатель Москомархитектуры Александр Кузьмин, под действие моратория подпадут территории в пределах Садового кольца и «наиболее перегруженные направления». До середины 2007 года чиновники Москомархитектуры должны провести инвентаризацию территорий одиннадцати управ Центрального округа, по итогам которой будут определены ограничения застройки.

Альтернативой строительству административных зданий, офисов и жилых домов могут стать апартаменты, считает Кузьмин. Наиболее распространенный вариант, когда апартаменты будут строиться рядом с гостиницами, добавляет он. По прогнозам чиновников, апартаменты будут востребованы приезжающими на длительный срок, например, для постоянной работы в столице. Коммерческий директор «Капитал груп» Алексей Белоусов обращает внимание, что в его понимании апартаменты — эксклюзивный продукт. «Как правило, он реализуется в таких престижных местах, что людей, способных жить в апартаментах, не волнует вопрос прописки — для них это обычно не первое жилье»,— полагает он.

Московским правительством, напоминает генеральный директор «БЭЛ-девелопмент» Игорь Жуков, уже утверждались нормы, запрещающие строительство торговых центров площадью более 10 тыс. м² и офисов — более 5 тыс. м². Тем не менее, добавляет он, эти требования не выполняются. Проблема перегруженности центра, считает заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International Александр Крутов, связана не только с наличием крупных офисных центров. Спрос на находящиеся в центре офисы продиктован общим пониманием бизнеса о престижности расположения в центре города. «Предложений в центре настолько мало, что основными участками новой застройки становятся территории промышленных предприятий. Отказ от строительства офисов в пользу гостиниц станет хорошей мерой регулирования баланса спроса и предложения»,- считает PR директор концерна «Крост» Екатерина Семихатова.

Однако участники рынка обращают внимание, что намерения московского правительства накладывают ограничения на инвесторов. «Для девелоперов выгоднее строить офисы, потому что срок их окупаемости не превышает четырех-пяти лет, в то время как в гостиничных проектах этот показатель составляет шесть-семь лет»,- приводит пример заместитель директора отдела финансовых рынков и инвестиций Jones Lang LaSalle Томас Дукала. По данным консультантов, офисные проекты интересны инвесторам и тем, что требуют меньших инвестиций, нежели строительство отелей. Если себестоимость офисного строительства варьируется в пределах $1-1,3 тыс. за 1 м², то отельный проект обходится девелоперу в $1,8-2 тыс. за 1 м².

Офисные центры привлекательнее и тем, что стоимость продажи 1 кв. м в них составляет $7-8 тыс., в то время как за 1 м² гостиничной площади продавец может выручить не более $5 тыс. Однако Алексей Белоусов обращает внимание, что при строительстве офисов доля города в среднем составляет 40% площадей вновь построенного объекта. «Строительство гостиниц, напротив, поощряется. Здесь городская доля уменьшается практически до нуля. С учетом подходов властей я бы не говорил, что гостиницы нерентабельны»,- считает он.

В свою очередь президент компании Korston (владеет бывшей гостиницей «Орленок») Анатолий Кузнецов считает, что окупаемость гостиниц можно увеличить за счет сопутствующих номерам помещений. «Например, сегодня в гостиницах востребованы конференц-залы. Современная столичная гостиница, на мой взгляд, это не столько временное жилье для приезжих, сколько симбиоз дома и офиса для деловых людей»,- добавляет главный архитектор ЗАО «Моспромстрой» Александр Локтев.

«Бизнес»

15 ноября 2006 года